Суды о; законности монтажа кондиционера на; стене; МКД

Наружные стены дома входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Если собственники заключили договор управления с организацией, то именно УО несёт ответственность за содержание и ремонт общего имущества дома.

В том числе она должна следить за тем, чтобы без разрешения на стенах многоквартирных домов не крепились кондиционеры, а также растяжки, вывески, рекламные конструкции (п. 3.5.8 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). При этом закон не устанавливает, кто выдаёт подобное разрешение и в каком порядке.

Порядок получения разрешения на монтаж кондиционера может быть закреплён в нормативно-правовом акте, принятом на уровне субъекта РФ. В таком случае установку кондиционера (иначе – сплит-системы) на наружных стенах МКД необходимо согласовать в органах местного самоуправления. УО в свою очередь проверяет, чтобы у владельца оборудования были на руках разрешительные документы.

Но не во всех регионах есть утверждённые регламенты для таких ситуаций. И управляющие организации, требуя от владельцев сплит-систем их демонтажа, чаще всего ссылаются на отсутствие согласия общего собрания собственников и нарушение прав других собственников помещений в МКД. Важным обстоятельством в таком случае является статус дома как памятника культурного наследия.

Рассмотрим несколько судебных дел, в которых принимались противоположные решения по спорам о правомерности размещения кондиционеров на фасадах многоквартирных домов без разрешения других собственников.

В ст. 246 ГК РФ указывается, что распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех собственников. Та же статья предписывает распоряжаться им по соглашению всех ее участников.

Установка же кондиционера может быть расценена как переоборудование (переустройство) помещения и даже как реконструкция здания (п. 1 ст. 25 ЖК РФ)!

А организации по обслуживанию жилищного фонда «следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей, установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения» (п. 3.5.8 Постановления от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

Каким же образом можно получить необходимые разрешения, и главное — от кого?

Как следует из сказанного выше, нужно получить разрешение от управляющей компании, но не только.

В ст. 44 ЖК РФ содержится информация о том, что решения о реконструкции и ремонте принимает общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно, каждый желающий должен инициировать собрание жильцов, получить от них разрешение (с набранным кворумом) и только после этого устанавливать сплит-систему, внешний блок которой будет на фасаде здания.

В ст. 25 ЖК РФ дается определение переустройства жилого помещения. Это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Установка промышленного кондиционера подпадает под это определение, а вот бытового — нет.

Какие нужны документы

Чтобы установить бытовой кондиционер, необходимо получить разрешение территориального подразделения архитектуры и градостроительства, там же можно и проконсультироваться о возможности установки. Но самый простой способ — подать заявление в «Одно окно» администрации района.

Порядок установки и документов регулирует положение Совмина № 384. Это единая процедура для всех городов, с одними и теми же нормами и требованиями.

Документы, которые вам понадобятся вместе с заявлением:

• Личный паспорт;
• Технический паспорт на квартиру;
• Подтверждение права собственности на помещение;
• Желательно приложить фотографию фасада, где вы отметите место, куда собираетесь установить кондиционер.

Это бесплатная административная процедура. Разрешение выдают в течение 15 дней со дня подачи заявления.

Когда получение разрешения является обязательным?

Правила установки кондиционера на фасад многоквартирного дома включают несколько случаев, в которых получение разрешения является обязательным. Можно получить запрет на установку прибора, если ситуация попадает под один из указанных ниже вариантов:

• Установка производится непосредственно на лицевом фасаде.
• Строение относится к числу имеющих историческую или какую-либо важную культурную ценность, является памятником архитектуры.
• Снизу перед зданием проходит пешеходная дорожка.
• В оконном проеме, выбранном в качестве места для проведения установки, нет ограждений.

Кроме того, обязательно требуется получить разрешение, если планируется установка приборов, которые по категории относятся к промышленным или полупромышленным, поскольку в этом случае при монтаже может потребоваться перепланировка или даже полная реконструкция выбранного помещения. В этом случае, если собственник не имеет нужного разрешения, у суда будут все основания потребовать демонтировать технику.

Можно ли вешать кондиционер на фасад дома? Да, если предварительно, перед проведением операции, на этот счет получено специальное разрешение, случай не относится к тем ситуациям, когда установка техники запрещена, а также висящий прибор никак не нарушает права соседей. Если все условия соблюдены, то можно спокойно устанавливать купленный аппарат.

Перед тем, как планировать установку прибора на фасаде, необходимо проконсультироваться с архитектором. Если архитектурные особенности здания не были учтены, то нельзя получить разрешительные документы.

Особенности для домов культурного наследия

Госдумой РФ в 2019 году был одобрен законопроект о запрете установки внешних блоков систем кондиционирования воздуха на фасадах зданий, которые представляют историческую ценность и относятся к объектам культурного наследия. Дальнейшего рассмотрения этого нормативного акта не последовало.

Поэтому установка кондиционеров на такие дома, в принципе, возможна, но с обязательным соблюдением строго порядка монтажа. И разрешение можно получить лишь на размещение кондиционера исключительно со стороны двора.

Правильная установка сплит-системы с учетом всех согласовательных процедур защитит владельцев кондиционеров от штрафных санкций, позволив наслаждаться прохладным воздухом в летний период и обогревать помещение в межсезонье.

А счастье было так возможно…

Да и как объяснить малышу, что кому-то можно жить с прохладцей, а ему нельзя. Впрочем, не только несмышленышу, но и автору материала трудно понять, что происходит в этом доме.

Судите сами. Сегодня на фасаде, выходящем на Юбилейную площадь, установлено восемь кондиционеров, плюс на первом этаже, где расположен медицинский центр, в стенах имеются четыре вентиляционных отверстия. Дворовый фасад более красноречив: 22 кондиционера и 17 спутниковых тарелок.

Юрий, обращаясь в газету, задает резонный вопрос: «Я пытался получить разрешение законным образом, но мне отказали. Получается так, что те, кто, по сути, самовольно установил кондиционер, оказались в более комфортном положении?»

В администрации Центрального района, куда мы переадресовали вопрос Юрия, пообещали разобраться. Несколько вопросов родилось и у автора материала. Перечислю.

1 Сколько из 30 кондиционеров и 17 спутниковых тарелок установлены на доме № 26 по улице Романовская Слобода на законных основаниях?

2 Сколько предписаний с требованием демонтировать оборудование (установленное самовольно) было выдано жильцам дома?

3 Какие штрафные санкции были применены к тем, кто проигнорировал требование о демонтаже кондиционеров и антенн?

4 Как на первом этаже дома № 26 вразрез с решением администрации Центрального района от 22.01.2019 № 72 спустя полтора года, в июне ­2020-го, появилось сразу девять новых кондиционеров? (По словам Юрия Н., они принадлежат медцентру.)

Нужно ли разрешение на установку кондиционера в частном доме или коттедже

Частный дом является собственностью конкретного гражданина, и внутренние, и фасадные его части не являются собственностью других граждан. Поэтому разрешение на установку кондиционера в частном доме не нужно.

В то же время, если ваш дом расположен в коттеджном поселке, в нем могут быть приняты общие правила оформления фасадов домов, в том числе они могут касаться и установки различного оборудования. В этом случае может понадобиться согласование установки кондиционера (если его внешний блок будет, например, выходить не во двор, а на внешнюю сторону дома со стороны улицы).

Решение об установке кондиционера в частном доме владелец недвижимости принимает самостоятельно

Такое же правило действует и в случае, если вы живете в таунхаусе. Там ситуация осложняется и тем, что в таком здании, опять же, есть несколько собственников других жилых помещений. Поэтому ситуация схожа с установкой кондиционера в многоквартирном доме: могут возникнуть претензии соседей. Однако, на практике в поселках таунхаусов или коттеджных поселках в спорных случаях при установке кондиционера удается достичь компромисса.

Кондиционер – покупаем и устанавливаем

Как установить кондиционер, каковы особенности договора на его покупку и установку, с кем и как согласовать его установку, рассказывает заместитель директора юридической фирмы ООО «Арцингер и партнеры» и просто счастливый обладатель кондиционера Юрий Слепич.

Каждый человек хоть раз в жизни, да задумывался о покупке кондиционера. К решению о его установке в офисных помещениях рано или поздно придет любой руководитель, радеющий о комфорте своих сотрудников. Но главный двигатель нанимателя – это обязанность обеспечить работникам хорошие условия для трудовой деятельности.

Так, в офисных помещениях долж­ны быть обеспечены оптимальные значения параметров микроклимата, установленные постановлением Мин­здрава от 30.04.2013 № 33 «Об утверждении Санитарных норм и правил «Требования к микроклимату рабочих мест в производственных и офисных помещениях», Гигиенического норматива «Показатели ми­кроклимата производственных и офисных помещений» и признании утратившим силу постановления Главного государственного санитарного врача Республики Беларусь от 25 марта 1999 г. № 12». Указанные требования обязательны для соблюдения государственными органами, иными организациями, физлицами, в т.ч. индивидуальными предпринимателями.

Чтобы покупка кондиционера не обернулась для вас неприятными неожиданностями, необходимо соблюсти установленный порядок согласования установления в зданиях систем кондиционирования воздуха (сплит-­система) (подп. 8.3.2 постановления Совмина от 17.02.2012 № 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. № 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь»* (далее – постановление № 156); п. 4 гл. 2 Положения об условиях и порядке установки на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных ан­тенн и иных конструкций, утв. постановлением Совмина от 16.05.2013 № 384 «О некоторых вопросах переустройства и перепланировки, установки на крышах и фасадах много­квартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций, реконструкции жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одно­квартирных жилых домов, а также нежилых капитальных построек на придомовой территории» (далее – Положение № 384).

Выдача согласования на установку на крышах и фасадах многоквартирных жилых домов индивидуальных антенн и иных конструкций вы­полняется структурным подразделением местного исполнительного и распорядительного органа, осуществляющим государственно-властные пол­номочия в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности на территории административно-территориальной единицы (например, управление по архитектуре и строительству администрации района в г. Минске) через подачу заявления по административной процедуре 8.3.2 в службу «Одно окно».

Алгоритм согласования с исполкомом

• Подготовить проектную документацию (план-схему фрагмента кры­ши, фасада жилого дома с указанием месторасположения устанавливаемой конструкции).
• Подать заявление в администрацию района, в котором находится здание.
• Через 15 дней получить решение – согласование либо отказ.

Обратиться за разрешением может как собственник помещения, так и арендатор (наниматель).

В случае обращения арендатора (нанимателя) ему необходимо письменно подтвердить наличие согласия собственника помещения на установку в нем инженерной системы, которой является кондиционер. Форма этого документа нормативно не определена, однако на нем должны быть такие реквизиты, как подпись упол­номоченного лица и печать.

Более того, обратите внимание на заключенный с собственником договор аренды (найма помещения). Дело в том, что часть вносимых изменений будет неотъемлемой: речь идет о прокладке кабеля и сквозных каналах в стене дома, о дренажной системе. Если в договоре аренды (найма) не отражены все моменты, касающиеся компенсации затрат арендатора на дополнительные конструкции и отделочные работы, в т.ч. о внесении их в счет арендной платы и оплате при расторжении договора, в целом право на производство отделимых и неотделимых улучшений – лучше до установки кондиционера заключить дополнительное соглашение и все эти вопросы уточнить. Иначе рано или поздно придется их решать – при выезде арендатора либо смене собственника, например.

Документы, подтверждающие полномочия представителя

От имени юрлица заявление подает его представитель. Для подтверждения его полномочий к заявлению прилагаются (по ситуации):

• выписка из устава;
• копия приказа о назначении на должность;
• доверенность.

При подаче заявления в «Одно окно» представитель заявителя дол­жен иметь при себе паспорт.

Документы, прилагаемые к заявлению

Копия свидетельства о госрегистрации юрлица;

• документ, подтверждающий право собственности на помещение либо копия договора аренды и согласие собственника помещения;
• технический паспорт;
• план-схема установки кондиционера (проект).

Предварительно лучше проконсультироваться в управлении архитектуры и строительства администрации, поскольку одним из оснований для отказа в разрешении на установку может оказаться расположение помещения (запрещена установка любых конструкций на фасадах домов, внесенных в Госсписок памятников архитектуры (абз. 4 п. 6 гл. 2 Положения № 384), а также на фасадах жилых домов, выходящих на главные улицы и площади (п. 7 гл. 2 Положения № 384).

Согласование с собственником здания

Последняя стадия установки кондиционера – техническая.

После основного согласования с ис­полкомом необходимо получить со­гласие либо уведомить непосредственного хозяина здания.

Дело в том, что доступ к техническим помещениям (чердак) возможен только по разрешению должностного лица (например, главный инженер или директор жилищно-эксплуатационной службы – КУП ЖЭУ), кроме того, если вы столкнетесь с недовольством соседей по зданию ввиду производимого установщиками шума либо по вопросу эстетической составляющей прокладки трассы внутри здания, то согласие собственника вам поможет избежать открытой кон­фронтации. Если речь идет об установке на стене здания, то это может повлечь необходимость вызова выш­ки и загромождения подъезда к зданию, поэтому все такие вопросы должны быть сняты до начала работ.

Если здание находится в ведении КУП ЖЭУ, а вы заранее не согласовали с ним установку своего кондиционера, то директор КУП ЖЭУ впоследствии может прислать распоряжение о переносе или снятии внешних элементов кондиционера – это дополнительные расходы, а если не выполнить такое предписание – применят административную от­ветственность в порядке ст. 23.1 КоАП. Такая ответственность многоразовая: штраф до 20 БВ может налагаться до момента непосредственного исполнения предписания.

После подписания акта приемки кондиционера в эксплуатацию все дальнейшие расходы по обслуживанию и содержанию конструкций на фасаде (чердаке) здания будут за ваш счет. Так что лучше сразу в договоре с установщиком оговорить дополнительные услуги по обслуживанию кондиционера за отдельную плату – профилактика засорения, замена расходников. Иногда это продлевает и срок гарантии – некоторые установщики дают разную гарантию на оборудование, учитывая, кто будет далее обслуживать его эксплуатацию.

Несколько практических советов

• Предварительно проконсультируй­тесь с установщиками, поскольку особенности конструкции серьезно влияют на стоимость работ и на то, какие конкретно каналы необходимо проложить, какое вспомогательное оборудование будет задействовано (например, установка на чердаке здания дает удорожание за счет удли­нения канала и уменьшения тяги, может привести к невозможности установить систему ввиду неэффективности, но зато исключает необходимость обеспечить защиту от обледенения – и частично ее удешевление);
• проект инженерных коммуникаций для установки кондиционера лучше заказать у той организации, которая будет его устанавливать – это позволит решить вопросы об ответственности за правильные рас­четы, кроме того, установщик сразу берет на себя определенные обязательства и просчитывает технические моменты, что отражает и реальную стоимостьустановки оборудования;
• внимательно отнеситесь к системе сбора капель: вода не должна литься наружу, должен быть обеспечен сбор жидкости, например, в канализацию;

Договоров может быть два – на куплю-продажу (поставку) оборудования и на его установку. В такой ситуации риск минимален – все условия, включая сроки гарантии на оборудование и работы по его установке, прописаны, уплата денег зафиксирована.

А если вы заключили договор на покупку и установку оборудования – это смешанный тип договора, который включает как элементы купли-продажи оборудования, так и производство работ по его установке.

И здесь важно не упустить следующие моменты:

• работы должны закрываться ак­тами выполненных работ, если необходимо – то поэтапно;
• чтобы не было проблем с бухучетом, исключите разночтения по тек­сту договора – не должно быть в пунктах договора чехарды слов «работы» и «услуги»: выполненные работы и оказанные услуги – это разные виды бухотчетности;
• особое внимание – на срок гарантии и вообще гарантийные обязательства (такой срок начинается с момента внесения предоплаты либо последнего платежа, важно иметь гарантию отдельно на оборудование и на трассу).

И еще, независимо от типа заключенного договора, необходимо обязательно четко прописать в нем модель оборудования, все ее составляющие и точный адрес установки оборудования, поскольку в случае предъявления претензий по качеству оборудования либо работы нужно иметь подтверждение, кто, что и где именно вам устанавливал. Кроме того, разрешение выдается на определенный адрес – это на случай претензий к вам.

И обязательно сохраните акт сдачи-приемки оборудования, а также всю документацию о согласовании с исполкомом, весь срок жизни кондиционера.

В следующем номере «ЭГ» – об осо­бенностях бухучета при установке кондиционера в офисе.

*Для физлиц – п. 1.15.1 Указа от 26.04.2010 № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан».

Статья доступна для бесплатного просмотра до: 01.01.2028

Владельцам некоторых квартир везет меньше всего: им никогда не удастся установить кондиционер на фасаде. К их числу относятся жилье, распложенное в исторических зданиях — памятниках культурного наследия. То же самое касается ветхих зданий, стены которых могут быть повреждены креплением.

Установка оборудования также запрещена в тех случаях, когда из-за нее имеется риск повреждения гидроизоляции или других важных коммуникаций. Слишком шумные устройства устанавливать тоже запрещено.

Как видите, неоспоримых запретов на установку кондиционера на фасаде зданий не так уж и много. Так не проще ли делать все по закону, с разрешениями, чем потом ругаться с представителями управляющей компании или ходить по судам?